總用地面積約35.3公頃、起拍總價(jià)137.335億，今天，南京二批次10幅地塊順利出讓。
3月下旬起，一股股冷風(fēng)吹向樓市，試圖壓下小陽春的熱度。今天的土拍，對樓市實(shí)時(shí)溫度的探測有風(fēng)向標(biāo)意義：
① 地塊冷熱不均，優(yōu)質(zhì)核心板塊價(jià)值彰顯
(資料圖片僅供參考)
人居森林G15、祿口G17、江北G18、幕府創(chuàng)新區(qū)G21、溧水G04底價(jià)成交；大校場G13經(jīng)過25輪競拍成交；雨核G14經(jīng)過73輪競價(jià)觸頂；百家湖G16經(jīng)過13輪競價(jià)觸頂；興智中心G19經(jīng)過8輪競價(jià)成交；燕子磯G20經(jīng)過38輪競價(jià)觸頂。
不同地塊的熱度分化明顯，但這是可以預(yù)見的，與首批次出讓地塊不同，今天擺上貨架的宅地分布更為均衡，既有大校場、雨核、百家湖等熱門區(qū)域的，也有祿口、江浦等相對冷門區(qū)域的。
網(wǎng)傳的信息中，百家湖G16、大校場G13、雨核G14、燕子磯G20熱度較高，不乏10多家房企爭搶的“香餑餑”。今天的土拍實(shí)況，基本能印證幾幅地塊的熱度。
克而瑞地產(chǎn)研究的監(jiān)測報(bào)告指出：受政策影響，全國新增供地規(guī)模延續(xù)低位，進(jìn)而使得成交規(guī)模也在較低位。不過，當(dāng)下核心城市的土拍仍維持較高熱度，比如上海、廣州、杭州、合肥等。從今天的整體土拍情況來看，南京依然很穩(wěn)，核心板塊的宅地，守住了土地市場的熱度。
② 僅1幅地塊終止出讓，流拍率保持低位
南京土地市場的流拍率，向來控制得不錯(cuò)。
這次掛牌的地塊共計(jì)11幅，其中，臨近中建國熙公館的新區(qū)G02于昨天被宣告終止出讓。今天的10幅地塊均成功出讓，保持低流拍率，土地市場依舊是健康的狀態(tài)。
③ 央國企依然是拿地主力軍，優(yōu)質(zhì)民企逐步恢復(fù)投資
保利、葛洲壩、南京寧南房地產(chǎn)……今天拿地的房企，仍有不少央國企的面孔。不過，金地等優(yōu)質(zhì)民企，也重新在土地市場活躍了！
克而瑞地產(chǎn)研究的數(shù)據(jù)顯示，今年1-4月，拿地主力依然是央國企，不過優(yōu)質(zhì)民企的投資逐步復(fù)蘇，恢復(fù)拿地。
④ 無形大手調(diào)節(jié)，地價(jià)有升有降
南京這次出讓的10幅地塊地價(jià)有升有降，比如大校場G13，地價(jià)較“鄰居”潤鴻府，漲了3228元/㎡；祿口G17，地價(jià)比云湖悅府降了約1500元/㎡；興智中心的宅地地價(jià)也有小幅下調(diào)……
我們認(rèn)為，官方的無形大手在根據(jù)市場行情靈動(dòng)調(diào)整，將非熱門區(qū)域的地價(jià)下調(diào)，可以提升利潤空間，激發(fā)房企拿地?zé)崆椤?/p>
⑤ 風(fēng)向標(biāo)！買房跟著開發(fā)商走
觸頂?shù)挠旰?、百家湖、燕子磯，溢價(jià)的大校場等，無一不是南京熱門核心板塊。今天的土拍基本延續(xù)了首批次的規(guī)律，冷熱交替。這給買房人的啟發(fā)較為清晰：買房跟著開發(fā)商走。未來，南京核心區(qū)域的改善樓盤，將具備穿越周期的能力。
附：地塊詳情
大校場G13
地塊四至：東至祥天路；南至匯景南路；西至特色街巷；北至匯秀路
地塊性質(zhì)：二類居住用地
容積率：2.5
出讓面積：28037.35㎡
起拍總價(jià)：21.7億元
起拍樓面價(jià)：30959元/㎡
最高限價(jià)：24.8億元
限制樓面價(jià)：35381元/㎡
成交總價(jià)：24.1億元
成交樓面價(jià)：34383元/㎡
拿地房企：保利
保利，再布下深耕大校場的一子！
大校場G13，是純粹的宅地。離繞城路相對遠(yuǎn)，南臨在售的潤鴻府，東側(cè)是南京外國語學(xué)校，北側(cè)和西側(cè)還有多幅地塊待出讓。
來看地塊自身?xiàng)l件：出讓面積約28037.35㎡，與一路之隔的潤鴻府（29998.68㎡）比略小，但差異不大；容積率2.5，與板塊主流項(xiàng)目同步，未來是如潤鴻府般做高層產(chǎn)品，還是像偉星譽(yù)璟府一樣做高低配，就看保利的考量了。
值得一提的是，這塊地經(jīng)過25輪競拍溢價(jià)成交，地價(jià)為34383元/㎡。這是什么水平？雖然不及“四葉草”，但要比潤鴻府的地價(jià)高出3228元/㎡，今年首批出讓的保利G02地價(jià)也不過31727元/㎡。在這批不限價(jià)的新盤中，G13會(huì)進(jìn)一步拔高大校場房價(jià)嗎？
雨核G14
地塊四至：東至守正路；南至數(shù)字大道；西至霖梅路；北至規(guī)劃緯二路
地塊性質(zhì)：二類居住用地
容積率：2.8
出讓面積：36575.88㎡
起拍總價(jià)：25.15億元
起拍樓面價(jià)：24558元/㎡
最高限價(jià)：28.85億元
限制樓面價(jià)：28170元/㎡
成交情況：待搖號(hào)
雨核G14宅地，無懸念觸頂！
這幅地塊就在萬科拿下的雨核G05旁，兩幅地塊間隔一條守正路。地塊以北，是規(guī)劃的幼兒園、小學(xué)用地，以及在建的龍翔初級中學(xué)。
G14的容積率與萬科G05一致，均為2.8；出讓面積比萬科G05略大；觸頂成交樓面價(jià)則與萬科G05相當(dāng)，兩塊地看起來很像數(shù)字大道以北的“孿生”地。
從所處的位置來看，說G14左手河西、右手雨花不為過，未來可以從數(shù)字大道直達(dá)河西。不過，G14以西不遠(yuǎn)就是寧蕪公路，在擴(kuò)能改造完成前難免會(huì)受影響。
目前，雨核板塊的金基嘉玥已售罄；云上潤府在售房源主力戶型為108-171㎡，總價(jià)470萬起；萬科G05案名已定為萬科瑧拾，主打99、115、139㎡三種戶型，價(jià)格待定。
人居森林G15
地塊四至：東至碧玉路；南至吉祥路；西至龍舌路；北至西寇北路
地塊性質(zhì)：二類居住用地
容積率：2.6
出讓面積：33955.83㎡
起拍總價(jià)：18.1億元
起拍樓面價(jià)：20502元/㎡
最高限價(jià)：20.7億元
限制樓面價(jià)：23447元/㎡
成交總價(jià)：18.1億元
成交樓面價(jià)：20502元/㎡
拿地房企：南京寧南房地產(chǎn)
人居森林G15地塊，緊挨著在售的天萃以及鉑玥江南。整個(gè)板塊與河西南僅隔一條秦淮新河，是雨花新濱江重點(diǎn)發(fā)展板塊，內(nèi)有大片未開發(fā)土地，未來城市界面較為統(tǒng)一。
樓市下行，人居森林熱度回落，此前的土拍經(jīng)歷過流拍的黑天鵝事件。這次賣地，則由國家隊(duì)托底。拿地的南京寧南房地產(chǎn)是地道的國有企業(yè)，背后是南京軟件谷發(fā)展有限公司。
目前，人居森林主力在售兩家樓盤，中北金基G41地塊則待入市：
天萃，主力戶型98-140㎡，含包均價(jià)3.7萬/㎡左右。項(xiàng)目的景觀、立面、戶型等設(shè)計(jì)品質(zhì)都在線，2400元/㎡的升級包配備了大金、菲斯曼、摩恩、唯寶等一線品牌，性價(jià)比很高。
鉑玥江南，主力戶型99-143㎡，含包均價(jià)3.86萬/㎡。項(xiàng)目是公建化立面，建筑設(shè)計(jì)公司是與古北壹號(hào)等同款的上海天華。此外，會(huì)所+六恒科技系統(tǒng)等配置，是鉑玥江南價(jià)格更貴的原因。
百家湖G16
地塊四至：東至利源路，南至勝太四路，西至勝太二路，北至秦淮路
地塊性質(zhì)：R2二類居住用地
容積率：1.0
出讓面積：31104.63㎡
起拍總價(jià)：12.1億元
起拍樓面價(jià)：18524元/㎡
最高限價(jià)：13.8億元
限制樓面價(jià)：21127元/㎡
成交情況：待搖號(hào)
江寧，熱度延續(xù)！待搖號(hào)的江寧G16地塊位于百家湖硅巷，曾出現(xiàn)在2022年第三批出讓名單中，其前身為南京東陶有限公司，目前地塊已完成搬遷，內(nèi)部平整且覆蓋綠網(wǎng)。
據(jù)此前發(fā)布的招商信息顯示，G16地塊南側(cè)為規(guī)劃小學(xué)、幼托用地，北側(cè)不遠(yuǎn)就是秦淮新河，未來生活氛圍較為濃厚。
另外，地塊臨靠秦淮路、利源北路、明城大道等交通干道，距離3號(hào)線勝太西路站不遠(yuǎn)，日常交通非常便利。
需要注意的是，地塊周邊有多個(gè)產(chǎn)業(yè)園聚集，西側(cè)更是占地規(guī)模較大的上汽大眾汽車有限公司，北側(cè)大片空地尚處于待開發(fā)階段，城市界面較為一般。
今年，江寧樓市頗為熱鬧，百家臻園持續(xù)銷售外，朗詩玲瓏新亭、中天云來等新盤陸續(xù)入市，給予買房人豐富的置業(yè)選擇。
祿口G17
地塊四至：東至羲和路；南至義慶路；西至星漢路；北至崇德路
地塊性質(zhì)：R2二類居住用地
容積率：1.0
出讓面積：33881.12㎡
起拍總價(jià)：3.46億元
起拍樓面價(jià)：6808元/㎡
最高限價(jià)：3.91億元
限制樓面價(jià)：7694元/㎡
成交總價(jià)：3.46億
成交樓面價(jià)：6808元/㎡
拿地房企：綠洲地產(chǎn)
江寧祿口，又賣地了。這次出讓的G17地塊，緊挨著在售的云湖悅府，周邊還有棲云府、藍(lán)湖郡、星語海、四季悅城等多家樓盤在售，競爭激烈。這塊地被綠洲地產(chǎn)拿下，會(huì)做云湖悅府二期嗎？
從G17地塊的綜合情況來看，容積率與云湖悅府相當(dāng)，但地價(jià)實(shí)實(shí)在在降了，僅6808元/㎡。要知道，綠洲地產(chǎn)21年拿下的隔壁地塊，地價(jià)高達(dá)8325元/㎡。
今年初，云湖悅府首開熱銷短暫攪動(dòng)了祿口樓市，但熱度持續(xù)時(shí)間并不久。上個(gè)月，云湖悅府加推230套房源，截至目前僅賣了不到3成?？傮w來看，在新房、二手房供應(yīng)量嚴(yán)重過剩的當(dāng)下，祿口樓市仍然面臨著不小的挑戰(zhàn)。
江北G18
地塊四至：東至現(xiàn)狀，南至文德東路，西至同心路，北至公園北路
地塊性質(zhì)：R2二類居住用地
容積率：1.0
出讓面積：31206.24㎡
起拍總價(jià)：9.6億元
起拍樓面價(jià)：13983元/㎡
最高限價(jià)：10.9億元
限制樓面價(jià)：15877元/㎡
成交總價(jià)：9.6億
成交樓面價(jià)：13983元/㎡
拿地房企：帝業(yè)置業(yè)
G18地塊，在江北成熟的浦口老城板塊，區(qū)域內(nèi)新房供應(yīng)稀缺，但生活配套齊全，10號(hào)線龍華路站、江北虹悅城、浦口中醫(yī)院等近在咫尺。
雖然區(qū)域內(nèi)的新房庫存不多，但距離不遠(yuǎn)就是城南中心，天悅錦麟、金陵星圖、海信慧園等競品扎堆。江北樓市明顯降溫，未來G18地塊想突圍，得好好下功夫。
興智中心G19
地塊四至：東至興學(xué)路，南至緯六路，西至經(jīng)十二路，北至恒廣路
地塊性質(zhì)：R2二類居住用地
容積率：1.0
出讓面積：31172.7㎡
起拍總價(jià)：9.96億元
起拍樓面價(jià)：12780元/㎡
最高限價(jià)：11.3億元
限制樓面價(jià)：14500元/㎡
成交總價(jià)：10.66億元
成交樓面價(jià)：13679元/㎡
拿地房企：金地
金地明悅、都會(huì)紫京等之后，金地拿下G19，再在興智中心布局。這幾年，城北興智中心是官方重點(diǎn)發(fā)力的區(qū)域之一，已陸續(xù)吸引來寶龍、正榮、融信、高科、龍湖、金地等房企進(jìn)駐。
G19地塊南側(cè)不遠(yuǎn)是地鐵6號(hào)線興學(xué)路站，區(qū)域內(nèi)還有金地廣場、規(guī)劃小學(xué)、規(guī)劃幼兒園等配套，生活氛圍成熟。
目前，興學(xué)路站周邊的都會(huì)紫京、濱江龍湖翡翠上城為區(qū)域主力供應(yīng)，是南京主城總價(jià)300萬以內(nèi)的不錯(cuò)選擇。
燕子磯G20
地塊四至：東至燕春路，南至?xí)郧f街，西至和燕路，北至宜春街
地塊性質(zhì)：R2二類居住用地
容積率：1.0
出讓面積：53773.16㎡
起拍總價(jià)：27.9億元
起拍樓面價(jià)：18530元/㎡
最高限價(jià)：31.9億元
限制樓面價(jià)：21187元/㎡
成交情況：待搖號(hào)
從地鐵1、7號(hào)線曉莊站出來，一眼便看見被綠網(wǎng)覆蓋的燕子磯G20地塊，四周邊緣清晰、道路通暢，內(nèi)部平整，位置十分優(yōu)越。
地塊毗鄰1、7號(hào)線曉莊站，出門就是雙地鐵的配置；西側(cè)是和燕路，可快速通達(dá)過江隧道，棲霞大道距離地塊也不遠(yuǎn)。此外，地塊周邊還有仙林外國語學(xué)校燕子磯分校、曉莊小學(xué)、華潤商業(yè)綜合體（在建）、招商花園城等也不遠(yuǎn)。
去年年底，地鐵1號(hào)線北延線、7號(hào)線北段以及和燕路過江通道的相繼通車，讓燕子磯板塊喜提一波利好，提振了不少市場熱度，不少買房人將目光轉(zhuǎn)向這里。
目前燕子磯板塊的新房庫存較為充足，在售的有頤和四季府、華發(fā)四季雅筑、保利燕璟和頌，以及純新盤江悅堂和星葉燕尚玥府。
距離G20地塊最近的保利燕璟和頌，毛坯限價(jià)32640元/㎡，樓面地價(jià)20953元/㎡，含包均價(jià)約37100元/㎡。
幕府創(chuàng)新區(qū)G21
地塊四至：東至五佰村路；南至現(xiàn)狀；西至現(xiàn)狀；北至幕府東路
地塊性質(zhì)：R2二類居住用地
容積率：1.0
出讓面積：11764.88（含僅出讓地下空間1610.46）㎡
起拍總價(jià)：5.9億元
起拍樓面價(jià)：23241元/㎡
最高限價(jià)：6.7億元
限制樓面價(jià)：26392元/㎡
成交總價(jià)：5.9億
成交樓面價(jià)：23241元/㎡
拿地房企：中能建（葛洲壩）
中能建，持續(xù)深耕幕府創(chuàng)新區(qū)。紫郡蘭園、鼓悅蘭園等項(xiàng)目收官后，幕府創(chuàng)新區(qū)鮮有現(xiàn)房供應(yīng)。目前主力住宅項(xiàng)目為長江悅府，主力建面約110-168㎡，為40624元/㎡的銷許均價(jià)+2200元/㎡的升級裝修包，含包總價(jià)門檻在600萬出頭。
今天出讓的G21地塊，與3號(hào)線五塘廣場站直線距離約800米，西側(cè)為幕府山，周邊還有綠地繽紛廣場商圈、二十九中幕府山中學(xué)、規(guī)劃小學(xué)和幼兒園等。
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