投資摘要：

每周一談：3 月物企外拓增速略有降低

(資料圖片)

2023 年3 月TOP50 物企新增第三方拓展數量同比增長13.09%，環比增長15.25%。根據克而瑞物管發布的《2023 年3 月中國物業服務企業新增合約面積TOP50》數據顯示，3 月TOP50 物企新增第三方拓展數量1270 個，22 年同期數據為1123 個，2 月數據為1102 個，3 月整體拓展速度較22 年同期略低。

3 月TOP50 物企新增合約面積1.47 億方，環比增速達34.35%，新增合約面積中仍以第三方拓展為主。

3 月房地產市場持續回暖，關聯方承接面積環比增速高于第三方拓張環比增速，但物企合約面積增長仍以第三方為主。TOP50 物企關聯方承接面積為3323萬方，環比增長42.92%，第三方拓展面積為12138 萬方，環比增長30.42%，第三方拓展面積為關聯方承接面積的3.65 倍。

關聯方具有較強信用的物企承接內生面積確定性更高，在辦公業態具有較強優勢的招商積余外拓能力較強。整體來看，碧桂園服務、保利物業、中海物業、華潤萬象生活、招商積余的內生及外拓能力均好。

住宅類業態拓展占比仍較低，非住宅業態拓展熱度不減。

3 月第三方拓展規模前三的業態分別為辦公、學校、住宅，項目占比分別為39.2%、25.5%、17.3%，其他類業態（包括產業園、醫院、公建、商業）單項占比均不超過10%。

雅生活在辦公類業態拓展規模最大，為531 萬方，中海物業在住宅類業態拓展規模最大，為389 萬方。

中海物業、萬物云等規模較大且住宅占比較高的物企在拓展住宅類業態具有優勢，雅生活、保利物業、招商積余等非住宅占比較高的物企在拓展辦公、產業園類業態方面具有優勢。

數據追蹤（4 月10 日-4 月14 日）：

資金及交易追蹤：

滬（深）股通：A 股物業公司中僅招商積余在滬（深）股通中有持股，截至2023年4 月14 日，持有883.06 萬股，較上周上漲11.54%，持股市值1.37 億元。

港股通：港股中港股通持股共14 家（剔除停牌物企），自2023 年4 月11 日至4 月14 日，增幅最大的是卓越商企服務，本周增幅0.81%。降幅最大的是碧桂園服務，降3.54%。持股比例最高為保利物業，為66.68%。持股數量最多為融創服務，為5.4 億股。

投資策略：我們認為目前物業板塊已進入最佳配置期，頭部物企建議關注物管商管并行且控股股東為央企背景的華潤萬象生活，關注受母公司拖累風險較小的保利物業、招商積余，關注高彈性標的碧桂園服務及獨立發展能力較高的物企金科服務，中小物企建議關注母公司發展迅速的建發物業、濱江服務、越秀服務等。

風險提示：地產周期性業務下行帶來的短期業績下滑，外拓增速不及預期，關聯方應收賬款及其他應收款壞賬風險。

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責任編輯：Rex_18