“主要是現在額度收緊了，我們銀行還有部分額度，但之前客戶都提交了資料，前面有人在排隊，我估計今年上半年都會這樣，放款時間不確定，估計近一兩個月是沒希望的。”廣州某股份行的個貸經理對陳玲說道。
最近半個月，陳玲在考慮購置一間學位房，在她不停看房的時候突然收到了廣州地區銀行收緊額度和調升房貸利率的消息。“猶如當頭棒喝，孩子很快就要上小學了，真的不知道會不會被耽誤，銀行說會很麻煩，中介則安慰說，也不是說完全沒有希望，只是放款速度慢了，以前一個月可以放款，現在可能需要延后2-3個月。”陳玲說。
讓購房者措手不及是監管背后一系列的信貸管控政策和窗口指導。在易居研究院智庫中心研究總監嚴躍看來，房貸集中度政策的目的是為了防范銀行把過多資金投向房地產，本身是為了防范金融風險。
購房者措手不及
陳玲一直想在廣州越秀區小北路一帶給孩子物色一套學位房，2020年因為疫情的緣故，有小半年沒法看房。年初的時候她還依稀記得中介說那一帶學位的樓梯房大概就5萬/平米左右，帶學位的電梯房大概在7萬/平米。
可是沒想到2020年過半，越秀區小北路附近的房價一個勁兒地往上漲，帶學位的樓梯房和電梯房分別漲到了6萬/平米~8萬/平米，而且價格8萬/平米的電梯房也很難找了。
看到上漲的樓價，陳玲猶豫了。進入2021年，她又開始重新考慮購房的事宜，可是沒想到，銀行開始收緊額度，她不停的在銀行和中介詢問。股份行的個貸經理告訴她，現在提交房貸資料，需要排隊，等有額度的時候才能放款。
同樣感覺頭疼的還有想換房的吳斌。他近期在賣房準備換一個大房子，買家已經定了，而他尋覓了好久也看中了一間新房，交了定金并用自有資金交了部分首付款，計劃著賣掉房子后馬上把剩下款項補上。但碰上房貸嚴控，買主的房貸無法放款，嚴重影響了吳斌買房的進度，并讓他陷入了兩難的局面，因為看好的新房沒辦法按時付款，一來要繳納違約金，二來房子也可能被有能力交全款的人搶去了。在吳斌看來，如果買主的貸款要再等幾個月，銀行才能批復和發放，不確定性比較大，因為幾個月后，廣州的房價可能又是另外一番景象了。
經濟觀察報記者從廣州地區的商業銀行了解到，廣州中小型銀行的房貸額度非常緊張，很多銀行放款時間不確定，甚至有的已經沒有額度了。國有大行的房貸額度也較為緊張，有的大行是每個月月初幾天才有額度，放款速度也沒有以前那么快，但整體情況要比中小銀行好一些，放款的速度預計需要2-3個月。“銀行完成了年度的信貸投放指標之后，在去年四季度會把一些單子放到下一年的年初去放，所以整個1月中上旬銀行放的額度較大大，有些銀行可能已經放了貸款，但是有些銀行可能相對來說放貸慢一點，那它就會還有一些額度，所以每家銀行情況會有些不一樣。”一位華南股份行廣州分行的零售人士對經濟觀察報記者表示。
此外，部分銀行廣州分支機構上調了房貸利率。廣州四大行的房貸利率整體漲價，其中，首套房從原來最低LPR+20個基點調整為LPR+55個基點;二套房從原來LPR+60個基點改為LPR+79個基點。變更后首套房貸的利率為5.2%，而二套房則為5.44%。當地股份行的房貸利率也在上浮，如浦發銀行首套房貸利率環比上浮20BP，二套房貸利率環比上浮5BP;中信銀行首套房貸利環比上浮28BP;招商銀行二套房貸利率環比上浮15BP。
建行的一位個貸客戶經理告訴記者，首套房貸5.2%的利率，二套房5.44%的利率也只是調整后的基礎利率，在處理放款的時候還會根據貸款客戶的資質再進行利率上浮調整。
利率上浮背后
“窗口指導來的比較突然。”上述華南股份行廣州分行的零售人士說道，去年年底廣州樓市很旺，一二手房市場其實還是有大量的房貸需求，本來想今年年初開始才投放，但是一下子積壓的太多，可能導致1月大半個月的時間就把未來一兩個月的額度全部用完了，現在只能放慢放款速度了。
他口中的窗口指導是“廣州銀行業被央行廣州分行窗口指導，個人按揭貸款被“雙管控”：新增個人住房貸款占比不能超過12.6%，每個月新增個人住房貸款額度不能超過2020年10月、11月、12月三個月的平均放款額度”的消息。
額度管控在銀行和地產人士看來是銀行房貸額度受限最主要的原因。2020年12月31日，人民銀行、銀保監會發布《關于建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》，決定建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度，將銀行分為五檔，并設立區別性的“兩條紅線”指標。“在額度比較緊張的情況下，銀行會更加挑客和擇優去放貸，優質客戶有兩種特點，一種是風險更少，另一種是愿意出的價更高，商業銀行也是按市場規律運作的。”上述華南股份行廣州分行的零售人士說道。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對經濟觀察報記者表示，廣州去年房價整體上漲不多，但成交量還是不錯的，也會有炒樓的人，至少也會使得信貸方面管控比較嚴。
廣州一直以來都被視為一線城市的房價“洼地”，進入2020年下半年后，廣州樓市打了一次漂亮的“翻身仗”。2020年年中深莞加碼調控之后，購房者紛紛把目光投向廣州這個價值洼地，購買力聚焦帶動了整個廣州市場的氛圍的好轉。廣州中原研究發展部統計顯示，2020年廣州一手住宅網簽成交100905宗，同比上升27%;成交面積1087萬平方米，同比上升27%，這也是自2010年以來廣州年度新房成交量第二高，僅次于2016年。廣州新房市場累計供應113740套，同比增加50%;累計供應1175.1萬平方米，同比增加46%，為近六年來新高。
“2020年廣州樓市處于一個整體供求比較平衡、南沙黃埔天河CBD等局部區域回暖的態勢，但是確實也出現了一些上漲的苗頭，在國家統計局的70個大中城市的房價指數里面，廣州的一二手房價每個月環比的漲幅或者同比漲幅相對來講在全國是比較靠前的，也容易引起監管的注意。”廣州克而瑞首席市場分析師肖文曉對經濟觀察報記者表示。
影響幾何
“管控對樓市的影響是挺大的。房貸發放慢了，樓市成交量自然也就下來了，樓市也會降溫。這就好比排隊的人再多，但出口就只有那么一個，而且很小，一次性只能過一個人，速度自然就慢了。”一位貝殼找房的中介人士對經濟觀察報記者表示。
但這也誤傷了一部分剛需購房者。工行一位個貸經理向陳玲推薦了一種信用分期替代方案。該款產品是客戶將自有房產抵押給銀行，銀行給予專屬信用卡額度，分期還款緩解資金壓力。按房價評估價7成授信，最高額度是200萬直接發放到信用卡上，最長可以貸8年，手續費是3%，對客戶的要求是有房無貸款。
上述個貸經理還跟陳玲說了一種經營貸的方式來申請貸款。這種經營貸單戶授信金額最高可達1000萬元，年化貸款利率4.05%，按月付息，到期一次還本，最長循環使用十年。但是申請的話需要一年以上的廣州公司的營業執照，有經營背景和詳細公司流水，操作起來比信用分期的審批要難。“您要先自備一些錢，把房產買了下來，之后再提款，先后順序的話要調一下;然后提款了之后，轉幾個人的賬戶再轉回自己的賬戶里。你不能一放款，就馬上流入房地產，這樣你名下馬上就會多了一套房產，銀行大數據肯定是會查到的。”有銀行個貸經理提醒陳玲。
“我感覺這個管控可能不會持續很長時間。”廣州市房協專家委員會委員鄧浩志對經濟觀察報表示，“因為樓市是有季節性的，一般是上半年低迷下半年好，上半年春節清明那是更低迷，成交量一般只有旺季的一半，然后金九銀十、十一十二月份就是旺季，成交量就比平常可能高個50%也不奇怪，所以平攤下來銀行有些月份用不完額度，有些月份不夠用。根據樓市的這種特性這個政策能不能長期運作下去，我覺得是值得商榷的。”
相比起廣州的緊張，記者了解到，深圳大部分銀行的額度和放款速度都比較正常，抵押完大概一兩周時間就能放款，有少數國有大行額度略顯緊張，需要排隊放款。而深圳房貸利率保持穩定沒有變化，目前房貸政策普遍執行的是首套房貸利率為5年期LPR利率上浮30BP，二套房貸為5年期LPR利率上浮60BP。
(應受訪者要求，陳玲、吳斌均為化名)記者 老盈盈
責任編輯：Rex_01
